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村委会具备房地产开发的资质吗?

2012-6-7 13:17| 发布者: twls| 查看: 2531| 评论: 0

摘要: □孙 建 孙运河 【案情】苏北某县村委会在国有土地上申请建造一栋南北走向的商业住宅楼,高六层,南北长70米。在公示期间,居民认为该楼严重影响居民的日照、通风、消防、防震救灾等要求,而且将《控制性详细规划》 ...
 
□孙 建 孙运河
 
       【案情】苏北某县村委会在国有土地上申请建造一栋南北走向的商业住宅楼,高六层,南北长70米。在公示期间,居民认为该楼严重影响居民的日照、通风、消防、防震救灾等要求,而且将《控制性详细规划》中规划的“公共绿地”改成了商住楼,引发了利害关系人的集体抵制。为此,规划部门应村委会的申请举行了听证。听证会上,利害关系人委托的律师对该村委会的开发资质问题提出了质疑,但规划部门仍向村委会颁发了《建设工程规划许可证》。为了维护自身的权益,利害关系人将规划局和村委会告上了法庭。
       【评析】某村委会是否具备房地产开发的资质,其作为主体申请房产开发是否适格,规划部门和相应的房产管理部门是否尽到了谨慎审查义务,规划部门发放《建设工程规划许可证》的行为是否合法呢?回答都是否定的。
       《城市房地产管理法》第二条第三款,将房地产开发行为定义为:“在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”该法第二十九条规定:“房地产开发企业是以盈利为目的,从事房地产开发和经营的企业”,并对房地产开发企业的资质设定了严格的条件。与此规定相配套,江苏省实施《房地产开发企业资质管理规定》细则第二条将房地产开发企业定义为:“本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。”该细则第三条同时规定:“房地产开发企业应当按照本细则规定申请核定企业资质等级,领取房地产开发企业资质证书(以下简称资质证书),并按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目的开发经营业务。未取得资质证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。”从本案建造的楼房来看,规划局核准建造的是“商业住宅楼”,高六层,南北70米,一楼作为商业用房,二至六楼共三十余套作为商品房出售给居民,具有明显的经营目的,其行为实质上属于房地产开发经营行为。该村委会作为群众性自治组织,不具有房地产开发企业的资质,其开发经营房地产的行为,与上述法律的规定不符,违反了法律的强制性规定,因而其申请房地产开发的主体不适格。本案规划部门也未尽谨慎审查义务,其颁发《建设工程规划许可证》的行为违反了《行政许可法》的规定,有违诚信政府和依法行政的要求。
       随着房地产市场的蓬勃发展,越来越多的企业投身于这个市场,希望也能够挖到一桶金。但房产开发市场有着严格的准入制度,要求企业具备房地产开发资质。如果没有这个资质,进行房屋开发建造就是违法的,并会受到相应的处罚。为此,《房地产管理法》第六十四条规定:“未取得营业执照从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发活动,没收违法所得,可并处罚款。”建设部《房地产开发企业资质管理规定》第十九条规定:“企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。”第二十五条规定:“各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。”
       因此,本案某村委会申请的《建设工程规划许可证》应予撤销,其开发房地产的行为应依法予以查处。

(原载于《江苏法制报》2008年9月19日第6版)

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