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该房产转让是否有效

2012-6-7 13:14| 发布者: twls| 查看: 2439| 评论: 0

摘要: □孙运河 孙 建 【案情】甲男、乙女高中毕业后即确立恋爱关系,甲男考入某大学,乙女参加工作。期间双方家庭欲各出资六万元为孩子购买住房。因甲男无工资收入,于是以乙女名义,并由乙父担保,购买位于某旺区的商品 ...
 
□孙运河 孙 建
 
       【案情】甲男、乙女高中毕业后即确立恋爱关系,甲男考入某大学,乙女参加工作。期间双方家庭欲各出资六万元为孩子购买住房。因甲男无工资收入,于是以乙女名义,并由乙父担保,购买位于某旺区的商品房一套,产权证上只记载乙女一个人的名字。甲男毕业后,双方拿了结婚证,但甲男已看不上只有高中文化的乙女,还对乙父恶言恶语,有时还予以拳脚相对。乙女忍无可忍,决定离婚(虽没共同生活)。一日,乙女背着甲男和第三人丙签订一份房屋买卖合同。丙将房款交于乙,并办理了房产过户登记。过一段时间后甲男才得知此事,诉至法院,诉求确认买卖无效。
       【分歧】第一种意见认为,该房属夫妻共同财产,依照最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第八十九条、最高院关于适用《婚姻法》若干问题的解释第十七条之规定,该共同共有财产的处分应由全体共有人共同处之,若部分共有人擅自处分的,构成无权处分,为效力待定行为。
       第二种意见认为,该房屋买卖行为有效,丙取得该房屋所有权。理由是依物权公信原则,房屋的真实状态虽为甲男和乙女共有,但公示的权利状态为乙女一人所有,第三人丙信赖了公示的权利状态(乙女一人所有),为善意且无过失,而且乙、丙之间转让不动产所有权的行为已进行了登记。
       笔者同意第二种意见。理由是:
       一、物权的存在既然以占有或者登记为其表征,则信赖该表征而进行相应行为者,即使其表征与真实的权利状态不符,对于信赖该表征的人也不发生影响。因为物权公信原则所着眼的,正是物权变动中公示形式所产生的这种公信力。它是指物权变动按照法定方法公示以后,不仅正常的物权变动产生公信后果,而且即使物的出让人事实上无权处分,善意受让人基于对公示的信任,仍能取得物权的原则。在我国,仍然存在“一房二卖”,甚至“一房多卖”的情形,导致许多购房人的权利得不到保障。因此,将善意取得制度适用于不动产交易的领域,可最大限度保护善意第三人的利益,从而促进社会主义市场经济有序地发展。
       二、从权利主体的角度看,本案正好体现了公信原则的三层含义。
       (1)丙作为信赖公示的权利状态的第三人,其取得的物权应受到法律的保护;
       (2)乙女的权利得到了公示,应当受到保护。与此相反,在此前提之下,如本案中甲男背着乙女将房屋卖与丙,则乙女的物权足以对抗第三人丙;
       (3)甲男虽作为房屋共有人享有所有权,但因其权利未公示,所以不得对抗第三人丙。
       三、善意取得制度是国家立法保护交易安全,对权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置,受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为,具有确定性和终局性。否则,一旦交易安全缺乏保障,则任何一个进入市场进行交易的权利主体,在购买物品或在财产上设定权利时,都需对财产的权属进行详细的调查,以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能性。这样就提高了交易成本,从而影响社会经济的发展。
       本案权利人甲男因受让人的善意取得使其所有权发生消灭,而又不能请求第三人丙返还财产,法律只能对甲男提供一种债权上的救济,即甲男可以基于债权上的请求权要求乙女承担侵权责任。
 
(原载于《江苏法制报》2008年7月25日第6版)

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