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张强、张鹏:仇某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权案

2019-1-8 11:10| 发布者: twls| 查看: 604| 评论: 0

摘要: 仇某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权案 【案情简介】 2010年上半年,被告人仇某未经土地管理部门批准,与连云港市新浦区浦南镇居民张某霞就浦南镇民主路北侧东海县宏达尼龙造粒厂所在的国有划拨工业用地签订了土地使 ...


仇某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权案


 

【案情简介】

2010年上半年,被告人仇某未经土地管理部门批准,与连云港市新浦区浦南镇居民张某霞就浦南镇民主路北侧东海县宏达尼龙造粒厂所在的国有划拨工业用地签订了土地使用权转让合同,约定被告人仇某以60万元人民币的价格取得该地块的土地使用权。同年619日,被告人仇某在未补办相关转让手续、未缴纳土地出让金情况下,将该地块上的9间平房转让给浦南镇居民刘某设、张某岩、赵某涛等人,销售所得68.8万元人民币。2011年春天,被告人仇某未补办相关转让手续,未经土地管理部门和城市规划部门批准,改变该土地用途,开始在该地块上建造两幢住宅楼用于销售牟利。被告人仇某于2011年底,将该两幢住宅楼建成,共计36户。案发前被告人仇某已售出该住宅12套,销售所得129.4万元人民币,共计所得198.2万元人民币。

20131017日,被告人仇某至检察院投案,并如实供述了自己的行为。20131024日,被告人仇某主动向检察院退赃共计人民币20万元。

 

【辩护意见】

一、本案事实

检察员出示的证据,反映以下客观事实:

12010年仇某从张某霞等人手中受让了“东海宏达尼龙造粒厂”(以下简称“宏达厂”)资产。

2、对于宏达厂的资产转让行为,浦南镇国土所是知情的。以下两个事实可以证明该判断:A、双方的转让合同是在浦南国土所签订的,转让的合同文本是由浦南国土所提供的。在合同签订时,转让双方即向浦南国土所提出土地使用权人的变更申请。B、申请材料一直留存于国土部门,至仇某建造住宅楼一事被原新浦区检察院立案侦查后,国土部门才将申请变更的材料退还给仇某。

3、仇某卖给张某岩、刘某设、赵某涛3人的只是房屋并不是土地使用权。这从双方所签合同对标的物及土地使用权的约定可以看出:仇某只是协助办理土地使用权,但办理土地使用权所需要交纳的土地出让金则由张某岩等人自己承担。这说明仇某出卖的只是房屋而不包含土地使用权。

4、仇某在没有获得土地使用权时开发了居民住宅并出售,浦南镇党委和政府是许可的。以下三个事实可以证明该结论:A、对该建设行为,时任浦南镇党委书记吴某东、副书记陈某都进行了相关指示。B、城镇建设办公室帮助仇某协调建筑物的周边关系。C、建设过程中,浦南镇建管所针对涉案建筑收取了建设配套费。

5、仇某对土地管理部门的阻止行为提出质疑后,土地管理部门既没有给仇某任何回复,也没有对仇某的违建行为采取任何措施。这意味着土地管理部门认可了仇某的建房行为。

二、以上事实反映出仇某的行为不构成非法倒卖土地使用权罪

1、仇某没有倒卖土地使用权的故意。A、仇某最初从张某霞手中受让宏达厂,是为了存放工程机械,并不是为了土地使用权的低买高卖,并无通过对土地使用权的转让行为牟利的主观故意。B、仇某卖给张某岩、刘某设、赵某涛三人的是房屋,也不是针对土地使用权进行买卖,这三人是否将买到手的房子拆除重新建房时仇某左右不了的,也不是仇某关心的事情。C、仇某到国土所办理使用权的变更手续,说明其并无偷逃税费及土地出让金的故意。因为将国有工业用地过户到个人名下,过程中是一定要缴纳土地出让金的,个人不可能获得划拨土地使用权的,仇某去办理土地过户手续就说明仇某没有偷逃税费及土地出让金的故意。D、仇某在土地使用权变更申请提交后、变更许可下了之前,看到浦南镇的小产权房大量建造时,他就想建造住宅进行销售。从他的房屋出售价格中不包含土地价格来看,仇某只有建造住宅出售的主观故意而无倒卖土地使用权的故意。

2、仇某无倒卖土地的行为。仇某对涉案地块的建房投资达到千万元,而土地价格即使依据最长的70年使用价格,也只有169.74万元。这一事实也反映出仇某是在建房卖房而非倒卖土地。因为倒卖土地的典型特征是不进行实际开发,仅通过对土地使用权的买卖牟利。

仇某在镇党委、政府同意、建管所收取配套费后,在其他房地产开发条件并不齐备的情况下就进行房地产开发,应当认定是违规建设,破坏的是建筑市场的建设秩序而不是土地市场的管理秩序。因此,对仇某建设住宅楼并进行销售的行为评价为倒卖土地显然与基本事实不符。

非法倒卖土地使用权罪在主观方面应是直接故意,即以倒卖土地使用权牟利为目的。在本案中,仇某主观上只是为了建住宅楼并出售牟利,没有通过出售土地使用权而牟利的主观故意。

三、被告人仇某的客观行为表现方式不符合非法转让、倒卖土地使用权罪

非法转让、倒卖土地使用权罪的客观方面表现为行为人违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权。具体涉及划拨土地,表现为行为人以划拨方式取得的土地使用权未经有关机关批准或未将规定的收益上缴国库而转让土地使用权。在本案中,本辩护人认为,仇某至始至终都没有取得涉案土地的使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定,未经市、县人民政府土地管理部门的批准并办理土地使用权出让手续,交付划拨土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押划拨土地使用权。在本案中,虽然仇某与张某霞等人签订了土地使用权转让合同,虽然也到土地管理部门办理出让手续,准备交纳土地使用权出让金。但仇某向张某岩等三人转让部分房屋和住宅楼时没有拿到土地使用证。所以,仇某与张某霞等人的划拨土地使用权的转让行为无效,也就是说仇某并没有取得涉案土地的使用权。那么之后仇某将宏达尼龙造粒厂的部分厂房转让给许某桃等三人的行为,如果含有土地使用权同样的由于仇某未取得该土地的使用权而归于无效。至于之后仇某在该土地上开发建设住宅楼的行为,仅是未取得土地使用权而开发房地产的行政违法行为,不可能存在转让、倒卖土地使用权的行为。

仇某至始至终都没有获得涉案土地的使用权,此后其所实施的一切与涉案土地的行为也都因此而无效,无法实现对土地使用权的买卖,也就不可能构成非法倒卖土地使用权罪。

四、公诉机关以仇某向张某岩等三人出售部分厂房的出售自建的12套住宅楼的价款,作为非法倒卖土地使用权的犯罪(违法)所得是错误的。首先,仇某出售的标的物不是土地使用权,上述所得价款中不含土地使用费。其次,公诉机关对仇某在涉案土地上投资一千余万元不予考虑,仅以卖房所得价款作为犯罪所得从法律上讲,对仇某也是不公平的。

五、仇某破坏建设秩序的行为不构成犯罪。

1、涉案地块按规划是建设用地。

2、建管所的配套费征收行为和镇政府的指导行为说明仇某的建房行为是得到镇政府的认可的,只是手续尚不齐全,属建筑市场常见的“先上车后补票”违规行为,是应当受到行政处罚的违法行为而非应当受到刑事处罚的犯罪。

综上所述,被告人仇某不论在主观上,还是在客观行为的表现方式上,都不符合非法转让、倒卖土地使用权的行为要件。请求法庭判决仇某无罪。                                        

【判决结果】

裁定被告人仇某无罪。

【裁判文书】

本院(连云区法院)认为,被告人仇某自他人处购得国有划拨工业用地后,在未办理土地使用权转移手续,也未补交土地出让金的情况下,将其中部分土地连同地上房屋直接出卖给他人,其余部分建成住宅房屋后出售的行为,不符合非法倒卖土地使用权罪的构成要件,不应以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任,本院对被告人仇某的辩护人无罪的辩护意见依法子以采信。对公诉机关指控被告人仇某犯非法倒卖土地使用权罪依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百九十五条第(二)项、第(三)项之规定判决如下:

被告人仇某无罪。

【案例评析】

非法转让、倒卖土地使用权罪在客观方面表现为违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的行为。非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯,非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重,才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪,所谓情节严重,主要是指多次实施本罪、涉案土地使用权数量较大的、牟取非法利益较大的、造成土地严重破坏或荒芜的等等。

结合本案,仇某至始至终没有取得涉案土地使用权,仇某之后在涉案土地上开发建设住宅楼的行为,仅是未取得土地使用权而开发房地产的行政违法行为,不可能存在转让、倒卖土地使用权的行为。不符合非法倒卖土地使用权罪的构成要件,不应以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任,

【结语和建议】

近年来,我国土地、房屋交易市场错综复杂,尤其是农村所谓的“小产权房屋”建设、买卖行为没有相关的法律予以支撑。虽然本案被告人最终以无罪结案,但是案中反映出来的许多问题值得行政机关、司法机关、律师及社会民众的思考。该案也给正在建设、买卖农村小产权房屋的人一个程序上的警醒。建设方应当按照国家的相关法规依法建房,购房者也应当严格审查房屋及土地的合法性。

 

 

张强,律师,仲裁员。现任江苏田湾律师事务所主任。另任江苏省律师协会刑事业务委员会委员、连云港市律师协会常务理事、刑事业务委员会主任。连云港市优秀律师、连云港市司法行政系统先进个人。2003年从事律师工作以来一直热爱并专注于刑事辩护,辩护量一直走在全市律师前列。同时兼任多家大型国有、民营企业法律顾问。

 

张鹏,江苏田湾律师事务所专职律师。2014年从事律师工作以来,师从连云港市律师协会刑事辩护委员会主任张强主任,共同办理了大量刑事案件,多起案件成功无罪辩护。与张强主任共同为全国大型民营企业盛虹石化提供法律服务,为连云港市大型国有企业连云港市工投集团提供法律服务,对合同审查及劳资纠纷有一定的处理经验。擅长刑事辩护、合同纠纷、债权债务等。




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